종전주택 분양권 및 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13.이전에 취득하고, 종전주택을 ’18.9.14.이후에 취득한 경우 일시적2주택 허용기간

조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우 일시적 2주택 허용기간은 2년을 적용하는 것임

○ 기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25. 【질의】조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지 (제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임 (제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임

【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.*

* 별첨: 세부 집행원칙(조정대상지역내 일시적 2주택)

○ ’17. 9월 서울(조정대상지역) 소재 A분양권, B분양권 취득

○ ’18.12월 서울소재 종전주택(A주택) 취득(준공 및 잔금납부)

○ ’20. 2월 서울소재 신규주택(B주택) 취득(준공 및 잔금납부)

2. 질의내용

○조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지

(제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임

(제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령(2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

• 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

부 칙 <대통령령 제30395호, 2020.02.11.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

• 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

○ 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

부 칙 <대통령령 제29242호, 2018.10.23.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제155조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)

○ 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)

【 별첨 】 세부 집행원칙 (조정대상지역내 일시적 2주택)

◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의

Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

□ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치

※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

□ (적용 방법) “신규주택(분양권 포함) 계약일“을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

① ‘18.9.13. 이전 → 3년

② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

③ ‘19.12.17. 이후 → 1년

(Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약

※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨

□ (적용 대상) 종전주택이 “종전주택 취득일 and 신규주택 취득일“에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치

※ 종전주택이 “종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용

□ (적용 방법) “종전주택 취득시점”을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정

※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미

① ‘18.9.13. 이전 → 3년

② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년

③ ‘19.12.17. 이후 → 1년